생애최초 주택 취득세 감면

지방세특례제한법 제36조의3(생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면)이 근거다. 집을 살 때 한 번 내는 지방세인 취득세를 깎아 주는 제도이고, 2028년 12월 31일까지 취득하는 주택에 적용한다. 요건은 이렇다. 주택을 취득한 날을 기준으로 본인과 배우자가 주택을 소유한 사실이 한 번도 없어야 한다. 본인은 대한민국 국민이어야 하고, 배우자는 가족관계등록부에서 혼인이 확인되면 외국인이어도 포함한다. 본인이 거주할 목적으로 사야 하고, 취득 당시의 가액이 1,200,000,000원(12억원) 이하여야 하며, 돈을 주고 사는 유상거래여야 한다. 빚을 함께 넘겨받는 조건으로 증여받는 부담부증여는 제외한다. 취득자가 미성년자이면 대상이 아니다. 민법 제4조가 사람은 19세로 성년에 이른다고 정하고 있으므로, 취득일에 19세가 되지 않았으면 원칙적으로 감면을 받을 수 없다. 다만 민법 제826조의2는 미성년자가 혼인을 하면 성년자로 본다고 정한다. 혼인신고를 마쳤다면 19세가 되기 전이어도 미성년자가 아니다. 소득 요건은 없다. 조문 어디에도 부부합산 소득 상한이 없고, 혼인 여부나 혼인한 지 몇 년이 지났는지도 따지지 않는다. 신혼부부가 아니어도 생애 첫 집이면 대상이다. 인터넷에 남아 있는 "부부합산 연소득 70,000,000원(7천만원) 이하", "취득가액 4억원 이하" 같은 요건은 이 조문의 요건이 아니다. 그 숫자는 제36조의2(생애최초 주택 구입 신혼부부에 대한 취득세 경감)의 것이다. 제36조의2는 혼인신고일부터 5년이 지나지 않은 사람 등에게 취득세의 100분의 50(50%)을 깎아 주면서, 직전 연도 부부합산 소득이 70,000,000원(7천만원, 한 사람만 버는 홑벌이 가구는 50,000,000원인 5천만원) 이하일 것과 전용면적 60제곱미터 이하이면서 취득 당시 가액이 300,000,000원(3억원, 수도권은 400,000,000원인 4억원) 이하일 것을 함께 요구했다. 흔히 도는 "4억원"은 수도권에만 해당하는 숫자다. 그리고 그 조문은 "2020년 12월 31일까지 경감한다"고 스스로 기한을 못박아 두어 지금 사는 집에는 적용되지 않는다. 신혼부부만 따로 받던 경감은 끝났고, 지금은 혼인과 무관한 제36조의3 하나로 본다. 감면액은 두 갈래다. 다음 네 가지 중 하나에 해당하는 주택은 산출세액이 3,000,000원(300만원) 이하이면 취득세를 전부 면제하고, 3,000,000원을 넘으면 산출세액에서 3,000,000원을 뺀다. 산출세액은 지방세법 제11조 제1항 제8호의 세율로 계산한 취득세액을 말한다. 첫째, 전용면적 60제곱미터 이하이면서 취득 당시 가액이 300,000,000원(3억원, 수도권은 600,000,000원인 6억원) 이하인 공동주택이다. 다만 아파트는 여기서 제외한다. 둘째, 전용면적 60제곱미터 이하이면서 같은 가액 기준을 충족하는 도시형 생활주택이다. 셋째, 같은 가액 기준을 충족하는 다가구주택 중 건축물대장에 호수별로 전용면적이 구분되어 적혀 있는 것으로, 전용면적 60제곱미터 이하인 호수 부분만 해당한다. 넷째, 인구감소지역에 있는 주택이다. 위 네 가지에 해당하지 않는 그 밖의 모든 주택은 산출세액이 2,000,000원(200만원) 이하이면 면제하고, 넘으면 산출세액에서 2,000,000원을 뺀다. 아파트를 사는 경우 대부분이 여기에 해당한다. 부부가 공동명의로 사도 감면 한도는 늘지 않는다. 2명 이상이 함께 취득하면 그 주택에 대한 총 감면액이 각각 3,000,000원, 2,000,000원을 넘을 수 없다(같은 조 제2항). 실제로 얼마가 줄어드는지는 세율을 넣어 봐야 안다. 유상거래로 주택을 살 때의 취득세율은 지방세법 제11조 제1항 제8호가 정하는데, 취득 당시 가액이 600,000,000원(6억원) 이하이면 1천분의 10(1%), 900,000,000원(9억원)을 넘으면 1천분의 30(3%)이고, 그 사이는 조문의 산식으로 계산한다. 예를 들어 취득 당시 가액이 200,000,000원(2억원)인 아파트라면 산출세액이 2,000,000원이라 200만원 공제만으로 전액 면제된다. 취득 당시 가액이 500,000,000원(5억원)이면 산출세액이 5,000,000원(500만원)이고, 여기서 2,000,000원을 뺀 3,000,000원을 낸다. 여러 채를 가진 사람에게 매기는 무거운 세율(지방세법 제13조의2의 중과세율)은 이 감면을 적용할 때 쓰지 않는다. 전입과 실거주 의무는 2026년에 크게 바뀌었다. 낡은 정보가 가장 많이 남아 있는 대목이다. 2025년 12월 31일 공포되어 2026년 1월 1일 시행된 개정(법률 제21309호)으로 추징 규정이 통째로 교체됐다. 종전에는 첫째 정당한 사유 없이 취득일부터 3개월 안에 전입신고를 하고 살기 시작하지 않으면, 둘째 취득일부터 3개월 안에 주택을 추가로 사면, 셋째 그 집에 3년을 채워 살지 않은 상태에서 팔거나 증여하면 감면받은 취득세를 도로 물렸다. 지금은 이 세 가지가 모두 없어졌다. 현행 추징 사유는 하나뿐이다. 감면받은 사람이 그 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 팔거나 증여하거나 임대를 포함한 다른 용도로 쓰면 감면된 취득세를 추징한다. 배우자에게 지분을 팔거나 주는 것은 추징 사유가 아니다. 기산점에는 예외가 하나 있다. 이미 세입자가 살고 있는 집을 사서 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 넘겨받았고(집주인이 바뀌어도 세입자가 그대로 살 수 있도록 새 주인이 임대인 자리를 그대로 이어받는 것을 말한다), 그 세입자가 계속 살고 있으며, 취득일을 기준으로 남은 임대차 기간이 1년 이내이면, 3년을 세기 시작하는 날이 취득일이 아니라 그 임대차 기간이 끝나는 날이다. 전입 기한이 없어졌다고 해서 들어가 살지 않아도 된다는 뜻은 아니다. 제1항이 "본인이 거주할 목적으로" 취득할 것을 요건으로 삼고 있고, 제4항이 3년 안에 임대를 놓는 것을 추징 사유로 두고 있다. 사자마자 전세나 월세를 놓으면 추징 대상이다. 개정 규정을 언제부터 적용하는지는 부칙(법률 제21309호) 제5조가 정한다. 제1항의 개정 내용은 2026년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 경우, 곧 그날 이후 취득하는 경우부터 적용한다. 추징을 정한 제4항은 취득 시점과 무관하게 2026년 1월 1일부터 적용하되, 그날 전에 이미 종전 제4항의 추징 사유가 발생했다면 그 건은 종전 규정을 따른다. 한 채도 가진 적이 없어야 하지만, 가진 것으로 보지 않는 경우를 제3항이 따로 정해 두었다. 상속으로 받은 주택 공유지분을 모두 처분한 경우, 전용면적 20제곱미터 이하 주택을 갖고 있거나 처분한 경우(두 채 이상 갖고 있거나 가졌던 적이 있으면 제외한다), 취득일 현재 시가표준액이 1,000,000원(100만원) 이하인 주택을 갖고 있거나 처분한 경우, 전세사기피해주택을 갖고 있거나 처분한 경우다. 도시지역이 아닌 곳이나 면 지역(수도권은 제외한다)에 있는 단독주택 중 사용 승인 후 20년 이상 지난 집, 85제곱미터 이하인 집, 상속으로 받은 집 가운데 하나를 갖고 그 지역에 살다가 다른 지역으로 옮긴 경우도, 그 집을 감면 대상 주택 취득일 전에 처분했거나 취득일부터 3개월 이내에 처분했다면 포함된다. 세입자로 1년 이상 계속 살던 집이 감면 한도 3,000,000원이 붙는 갈래(제1항 제1호 각 목)의 주택에 해당하고 취득 당시 가액이 200,000,000원(2억원, 수도권은 300,000,000원인 3억원) 이하인데, 그 집을 2024년 1월 1일부터 2025년 12월 31일까지 사서 이 감면을 이미 받은 경우도 주택을 소유한 사실이 없는 것으로 본다. 다만 그때 감면이 추징된 경우는 뺀다. 무주택자인지 확인하는 세부 기준은 행정안전부장관이 고시로 정한다. 신청은 별도 창구가 있는 것이 아니라 취득세를 신고할 때 함께 한다. 지방세특례제한법 제183조 제1항과 같은 법 시행령 제126조 제1항 제1호에 따라, 스스로 신고하고 내는 세금은 과세표준과 세액을 신고하는 때에 감면신청서와 감면받을 사유를 증명하는 서류를 납세지 관할 지방자치단체에 낸다. 취득세 신고와 납부 기한은 지방세법 제20조 제1항에 따라 취득한 날부터 60일 이내다. 취득세를 면제받아도 낼 돈이 0원이 되는 것은 아니다. 농어촌특별세는 취득세와 별개의 세금이기 때문이다. 다만 농어촌특별세법 제4조 제9호와 같은 법 시행령 제4조 제5항에 따라 국민주택규모 이하 주택에 대한 취득세 감면에는 농어촌특별세를 매기지 않는다. 국민주택규모는 주거전용면적 85제곱미터 이하이고, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100제곱미터 이하다(주택법 제2조 제6호). 조문에 나오는 두 낱말은 뜻이 정해져 있다. 수도권은 서울특별시와 인천광역시, 경기도를 말한다(수도권정비계획법 제2조 제1호와 같은 법 시행령 제2조). 인구감소지역은 지방자치분권 및 균형성장에 관한 특별법 제2조 제12호에 따라 대통령령으로 정하는 시·군·구를 말한다. 어느 지역이 여기에 들어가는지는 바뀔 수 있으므로 계약 전에 해당 시·군·구청 세무부서나 법제처 국가법령정보센터에서 확인해라.