신혼집 전월세 계약 뒤 챙길 것 — 임대차 신고 30일, 갱신요구권, 묵시적 갱신

계약하고 30일 안에 — 주택 임대차 신고

주택 임대차 신고제(흔히 전월세 신고제라 부른다)는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」(이하 부동산거래신고법) 제6조의2에 근거한다. 임대차계약당사자는 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 주택 임대차 계약을 체결한 경우 보증금·차임 등을 계약 체결일부터 30일 이내에 주택 소재지를 관할하는 신고관청에 공동으로 신고해야 한다(제6조의2 제1항). 기산점은 입주일이나 잔금일이 아니라 계약서를 쓴 날이다.

1. 어디서 하나주택 소재지의 읍·면·동 행정복지센터를 방문하거나, 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에 PC나 휴대폰으로 접속해 간편인증으로 신고한다. 국토교통부는 2024년 7월부터 모바일 신고 기능을 열었다고 밝혔다.
2. 무엇을 내나주택 임대차 계약 신고서, 또는 당사자의 인적사항·주택 소재지·보증금과 월 차임·계약 체결일과 기간이 모두 적히고 당사자가 서명·날인한 계약서다(시행규칙 제6조의2 제1항·제9항). 신분증명서를 보여 줘야 한다.
3. 받는 것신고관청은 신고 내용을 확인한 뒤 신고필증을 지체 없이 내줘야 한다(법 제6조의2 제4항). 계약서를 함께 냈다면 이 순간 확정일자도 함께 부여된 것으로 본다(다음 섹션).

신고하면 확정일자가 같이 붙는다 — 그리고 전입신고와의 관계

부동산거래신고법 제6조의5 제3항은 임대차 신고(또는 변경 신고)의 접수를 완료한 때에 「주택임대차보호법」 제3조의6 제1항에 따른 확정일자를 부여한 것으로 본다고 정한다. 확정일자는 집이 경매·공매로 팔렸을 때 보증금을 뒤 순위 채권자보다 먼저 받을 순위(우선변제권)를 만드는 날짜다. 따라서 신고를 일찍 할수록 확정일자도 일찍 찍힌다. 신고를 귀찮은 행정 절차로 미뤄 둘 이유가 없다.

반대 방향의 의제도 있다. 같은 법 제6조의5 제1항은 임차인이 「주민등록법」에 따라 전입신고를 하는 경우 임대차 신고를 한 것으로 본다. 다만 시행규칙 제6조의6은 이때 주택 임대차 계약서(계약서를 안 썼다면 임대차 신고서)를 제출해야 한다고 정한다. 전입신고만 하고 계약서를 내지 않으면 이 의제가 작동하지 않는다.

30일을 넘기면 — 과태료 표

신고를 하지 않거나(공동신고를 거부한 경우 포함) 거짓으로 신고하면 100만원 이하의 과태료 대상이다(부동산거래신고법 제28조 제5항 제3호). 법 시행은 2021년 6월 1일이었지만 국토교통부는 과태료를 부과하지 않는 계도기간을 2025년 5월 31일까지 운영했다. 국토교통부는 계도기간 중 체결된 계약은 과태료 부과 대상에서 제외하고 2025년 6월 1일 이후 체결하는 계약부터 부과한다고 밝혔다. 같은 시기(2025년 4월 29일) 시행령 별표 3이 개정돼 지연 신고 과태료가 최소 2만원에서 최대 30만원으로 낮아졌다.

만기 6개월 전부터 2개월 전까지 — 갱신이 결정되는 창

주택임대차보호법은 갱신 문제를 만기 직전의 정해진 기간 안에서 처리하게 한다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 통지나 조건 변경 통지를 해야 하고, 임차인은 끝나기 2개월 전까지 통지해야 한다(제6조 제1항). 임차인의 계약갱신요구도 같은 6개월 전~2개월 전 기간 안에 해야 한다(제6조의3 제1항). 이 창 안에서 누가 무엇을 말했느냐에 따라 결과가 세 갈래로 나뉜다.

계약갱신요구권 — 1회, 2년, 증액은 5%까지

계약갱신요구권은 임차인이 한 번 더 2년을 살겠다고 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하게 하는 권리다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항). 1회에 한해 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다(같은 조 제2항). 조건은 전 계약과 같지만 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다(같은 조 제3항).

제7조 제2항은 증액청구가 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1, 곧 5%를 초과하지 못한다고 정한다. 보증금 3억원짜리 전세라면 올릴 수 있는 상한은 1,500만원이다. 또 증액청구는 계약이나 직전 증액이 있은 뒤 1년 안에는 하지 못한다(같은 조 제1항). 상한을 넘겨 이미 냈다면 초과분의 반환을 청구할 수 있다(제10조의2).

묵시적 갱신 — 아무도 말하지 않으면 2년이 이어진다

묵시적 갱신은 만기 6~2개월 전 창에서 임대인도 임차인도 아무 통지를 하지 않아 계약이 저절로 이어지는 것이다. 이때는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고(제6조 제1항), 존속기간은 2년으로 본다(같은 조 제2항). 조건이 같으므로 보증금도 그대로다. 다만 2기의 차임액에 달하도록 월세를 연체했거나 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 적용되지 않는다(같은 조 제3항).

• 묵시적 갱신은 제6조에 따라 생기는 것이고, 갱신요구권은 제6조의3에 따른 별개의 권리다. 조문 구조상 묵시적 갱신이 됐다고 해서 '1회' 의 갱신요구권을 쓴 것은 아니다. 다만 다툼이 생기지 않도록 이번 갱신이 어느 쪽인지 날짜가 남는 기록으로 정리해 두는 편이 안전하다.
• 보증금과 월세가 그대로인 갱신은 임대차 신고 대상이 아니다(시행령 제4조의3 제1항 괄호). 금액을 바꿔 다시 쓰면 신고 대상이고, 이때 신고서에는 계약갱신요구권 행사 여부를 적는다(시행규칙 제6조의2 제1항 제5호).
• 전세대출을 받았다면 대출 만기는 임대차 계약과 따로 움직인다. 묵시적 갱신이든 갱신요구권이든 계약이 연장되면 대출 연장 절차는 은행에 별도로 확인해야 한다.

중도 해지 — 갱신된 계약에서만 임차인이 3개월 전에 나갈 수 있다

묵시적 갱신으로 계약이 이어진 경우, 2년 존속기간 규정에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다(제6조의2 제1항). 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생긴다(같은 조 제2항). 갱신요구권으로 갱신된 계약에도 이 조항이 준용된다(제6조의3 제4항). 반면 임대인에게는 이런 해지권이 주어지지 않는다 — 조문의 주어가 임차인뿐이다.

계약 뒤 2년, 순서대로

1. 계약일부터 30일 안 — 임대차 신고주민센터나 부동산거래관리시스템에서 계약서를 첨부해 신고한다. 이것으로 확정일자도 함께 받는다. 입주가 한 달 넘게 남았다면 전입신고를 기다리지 않는다.
2. 입주하는 날 — 전입신고대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생긴다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 확정일자만 있고 전입이 없으면 우선변제권도 완성되지 않는다.
3. 만기 6개월 전 — 방향을 정한다더 살지, 나갈지, 조건을 바꿀지 정한다. 이 시점부터 임대인의 갱신거절·조건변경 통지가 들어올 수 있고 임차인의 갱신요구도 할 수 있다.
4. 만기 2개월 전까지 — 통지를 마친다더 살려면 갱신요구를 날짜가 남는 방법으로 보낸다. 나가려면 그 뜻을 통지한다. 아무것도 하지 않으면 같은 조건으로 2년 묵시적 갱신이 된다.
5. 갱신 뒤 — 금액이 바뀌었으면 다시 신고보증금이나 월세가 바뀐 갱신 계약은 계약일부터 30일 안에 신고 대상이다. 기간만 늘어난 갱신은 신고하지 않아도 된다.